رفتن به مطلب

پست های پیشنهاد شده

images1.jpg


 


 


نحوه خرید ملک قانونی ؛


دقت فرمایید ملک دارای سند مالکیت بوده و بنام فروشنده باشد ، شماره پلاک ثبتی ملک و محل وقوع آن آدرس متراژ زمین و بنا بهای ملک چگونگی پرداخت ثمن ، تعهد فروشنده به انجام تشریفات اداری مربوط به تنظیم سند انتقال مانند اخذ پایان کار مفا صاحساب از دارایی و معین شده باشد و دفتر خانه اسناد رسمی و زمان حضور در دفتر خانه برای تنظیم سند رسمی و خسارت تاخیر فروشنده در انتقال سند در قولنامه ذکر شود .


آیا می توان با کپی سند معامله ای را انجام داد ؟


آیا می توان با کپی سندی که برابر اصل می باشد معامله ای انجام داد و چگونه باید در صورت انجام معامله از اینگونه معاملات شکایت و با جاعلان آن برخورد نمود .


پاسخ حقوقی ؛


برای انجام معامله باید سند مورد معامله رویت و ملاحظه اصل سند و آخرین انتقالات بعدی را نمی توان از کپی برابر اصل احراز نمود . در صورتی که فردی بر خلاف خود را مالک معرفی نماید و بعدا مشخص شود مالک نیست می توان فروشنده مال غی شکایت نمود .


تعهدات مبایعه نامه


آپارتمانی خریده ام که طبق مبایعه نامه مالک به تعهدات خود در همه موارد اقدام ننموده است اطفا راهنمایی فرمائید .


پاسخ حقوقی ؛


می توانید طبق مبایعه نامه تقاضای الزام فروشنده به انجام تعهدات مذکور نامبرده مکلف به پرداخت وجه معادل می باشد .


اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش ، شفیع فوت شود تکلیف حق شفعه چه خواهد بود ؟


پاسخ حقوقی ،


بعد از فوت حق شفعه به وراث وی منتقل می شود، اما ورثه یا باید از حق شفعه صرف نظر نمایند یا نسبت به کل سهم مشترک فروخته شده اعمال حق شفعه کنند .


اگر ملک دو نفر در راه عبور و مجری ( راه آب ) مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق عبور و مجرا بفروشد ،دیگری حق شفعه دارد ؟


پاسخ حقوقی ،


بله دارد اگر چه در خود ملک شریک نباشد ، ولی اگر ملک را بدون راه عبور یا مجرا بفروشد ، دیگری حق شفعه ندارد .


آیا فروش ملکی که در رهن بانک قرار گرفته از حیث حقوقی صحیح است ؟


پاسخ حقوقی ،


اصولا رهن گذاشتن آپارتمان یا ملک از طرف رهن گذارنده ( راهن ) به پایه و اساس مالکیت او لطمه ای وارد نمی کند و صرف فروش آن با رعایت حقوق مرتهن ( رهن گیرنده در این مثال بانک ) منعی ندارد . با این حال باید توجه داشت (1) فروش ملک یا آپارتمانی که به رهن گذاشته شده بدون اجازه مرتهن به شرط حفظ حقوق بانک بلا مانع است . 2) هنگام تنظیم سند فروش باید قید شود که ملک یا آپارتمان در رهن بانک است و به حقوق مرتهن اشاره شود .


اگر کسی نسبت به مال غیرمعامله کند و بعد از آن مالک اصلی فوت کند چه وضعیتی برای خریدار پیش می آید ؟


پاسخ حقوقی ،


در این حالت اگر مالک قبل از اجازه یا رد معامله فوت کند این حق که معامله تنفیذ شود یا نه با ورثه او خواهد بود لذا خریدار باید به مالک رجوع نماید و رضایت آنها را جلب کند.


اگر کسی مال فرد دیگری را خریداری کند و مالک اصلی معامله را نپذیرد و به اصطلاح رد کند منافع ایامی که مال در دست خریدار بوده به چه کسی تعلق می گیرد ؟


پاسخ حقوقی ،


فرض کنیم مال مذبور یک راس گاو شیر ده است که روزی 10 کیلو شیر می دهد اگر مالک معامله محاسبه می شود لذا در خصوص پرسش مطروحه این منافع به مالک بر می گردد .


کسی که مال دیگری را بدون رضایت او از شخص ثالث خریداری می کند در صورت رد معامله از سوی مالک آیا می تواند از فروشنده مال غیر خسارت دریافت کند ؟


پاسخ حقوقی ،


قبل از هرچیز باید دانست که اگر مال به تصرف خریدار در آید ومالک معامله را رد کند خریدار نسبت به اصل مال و منافع مدتی که مال در تصرفش بوده ضامن است حتی اگر خریدار از منافع آن استفاده نکرده باشد و اگر به مال عیب و ایرادی وارد شود خریدار نزد مالک پاسخ گو است . در هر صورت خریدار حق دارد که برای باز پس گرفتن بهای معامله به شخصی که مال غیر را به وی فروخته رجوع کند . البته برای جبران خسارت و غراماتی که به واسطه این معامله به خریدار وارد شد. چنانچه خریدار عالم به معامله با مال غیر علاوه بر اصل پول و بهای معامله می تواند غرامت هم بگیرد اگر عالم باشد فقط اصل پول به وی تعلق خواهد گرفت .


به اشتراک گذاری این ارسال


لینک به ارسال
به اشتراک گذاری در سایت های دیگر

سرقفلی و حق کسب و پیشه


این دو اصطلاح برگرفته از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و راجع به املاک تجاری می باشد و از نهادهای حقوقی است که از حقوق اروپا به نظام حقوقی ایران وارد گردیده است .


۱- حق سرقفلی : هر مالک ملک دارای کاربری تجاری می تواند سرقفلی ملک خود را به ارزش مورد توافق در زمان عقد قرارداد به مشتری منتقل نماید تا مشتری وفق شرائط مقرره از آن برای امر تجارت و کسب استفاده نماید. این حق در قانون روابط موجر و مستأجرمصوب سال ۱۳۵۶ مورد تأکید بوده و قانون گذار در سال ۱۳۷۶ ضمن ماده ۶ قانون موجر و مستاجر جدید این حق را به صراحت شناسائی نموده است « هر گاه ، مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید ، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید»


 


متن فوق نقل قول از آقای شایان است.  به نظر می رسد که تصور شده با تصویب قانون موجر و مستأجر 1376 قانون قبلی قانون مذکور منسوخ شده است در حالیکه باید گفت قانون مصوب 1356 هنوز به قوت خود باقی می باشد و در مواردی می توان به آن استناد نمود. (خواهشمند است در صورت اشتباه اینجانب؛ مراتب را اعلام فرمایید.)


 


با تشکر از اراپه مطالب ارزنده شما شایان عزیز


به اشتراک گذاری این ارسال


لینک به ارسال
به اشتراک گذاری در سایت های دیگر

خرید و فروش مال غیر مجازات دارد یا خیر ؟


پاسخ حقوقی ،


کسی که مال غیر را با آگاهی به این که مال غیر است به هر نحوی چه بیع چه اجاره و غیره ...به دیگری بدون مجوز قانونی و با سوء نیت منتقل کند کلاه بردار محسوب می شود و اگر خریدار در حین معامله به عدم مالکیت انتقال دهنده و فروشنده آگاه باشد و او هم کلاه بردار محسوب می شود .


انجام معاملات قسطی ؛


در انجام معاملات بخصوص اگرقسطی باشد چه مواردی را باید رعایت کنیم ؟


پاسخ حقوقی ،


اگر خریدار هستید اول باید جنس و یا کالایی را که می خواهید بخرید به دقت ملاحظه نمایید و مندرجات سند را با موضوع معامله تطبیق دهید که اختلاف نداشته باشد . اگر کالا است دقت فرمایید که از سازندگان اصلی بوده و اگر گارانتی دارد ، صادره از نمایندگی اصلی سازنده باشد سپس مبادرت به تنظیم مبایعه نامه حد اقل در دو نسخه نمایید و در آن ضمن درج مشخصات و آدرس دقیق خریدار و فروشنده مبلغ دقیق مبیع و میزان پیش پرداخت و تعداد اقساط و مواعد پرداخت هر قسط را مشخص نمایید . اگر لازم به انتقال سند مالکیت پس از اتمام اقسا ط است ضمن تعیین تاریخ تنظیم سند دفتر خانه ای را هم برای این منظور مشخص نمایید . برای عدم ایفای تعهدات از جانب هر کدام از فروشنده و یا خریدار ضمانت اجرایی و در نهایت حق فسخ قرار دهید . قرار داد را به امضای شاهدی رسانده و هر یک از طرفین یک نسخه از آن را نزد خود نگه داری نماید .


در اقساط عقود ،


می توانید برایمان اقسام عقود را بگویید .


پاسخ حقوقی ،


عقود ومعاملات به اقسام 1-لازم 2-جایز3-خیاری4-منجز5-معلق می باشد .


عقد لازم ،


عقد لازم یعنی چه ؟


عقد لازم یعنی هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آنرا نداشته مگردر موارد معینه .


خرید ملک دولتی


قصد خرید آپارتمانی را داریم که قبلا سند آن متعلق به هر یک سازمان دولتی بوده است و کلیه تسویه حساب ها از نظر مراجع قانونی صورت گرفته آیا در آینده برای فروش مشکلی ایجاد نمی کند ؟


پاسخ حقوقی ،


اگر مراحل و تشریفات نقل و انتقال قبلی صحیحا واقع شده باشد ، مشکلی به نظر نمی رسد .


 


شرایط صحت معامله ،


برای صحت هر معامله چه شرایطی باید داشته باشد ؟


پاسخ حقوقی ،


1-قصد طرفین و رضای آنها 2-اهلیت طرفین 3-موضوع معین که مورد معامله باشد 4-مشروعیت جهت معامله .


عقد منجز،


عقد منجز یعنی چه ؟


پاسخ حقوقی ،


یعنی تاثیر آن بر حسب انشاء موقوف به امر دیگری نباشد .


فسخ قرار داد ها ،


لطفا در مورد فسخ کردن قرار داد ها توضیحاتی را ارائه فرمایید ؟


پاسخ حقوقی ،


به طور کلی فسخ به معنی انحلال و گسیختن عقد است . اگر قرار داد جزء عقود جایز مانند وکالت و مانند آن باشد ، در هر زمان که یکی از طرفین اراده کند می تواند قرار داد را فسخ نماید .


در سایر معاملات که جزء عقود لازم شمرده می شوند از آنجا که طبق ماده 219قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین یا قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین ( اقاله ) یا به علت قانونی فسخ شود . یا باید طرفین بنا به توافق همدیگر قرار داد را فسخ نمایند ( اقاله ) و یا ضمن قرار داد برای خود حق فسخ قرار دهند مثل اینکه قرار بگذارند تا مدت معینی برای یکی و یا هر دو طرف قرار داد حق فسخ وجود داشته باشد ( ماده 188 قانون مدنی ) و یا قانونا برای طرفین حق فسخ وجود داشته باشد مانند اینکه اگر موضوع معامله قبل از اینکه به تصرف خریدار داده شود بدون اهمال و تقصیر فروشنده تلف شود ( ماده 387 قانون مدنی ) و یا اینکه به موجب قانون برای یکی از طرفین حق فسخ پیش بینی شده باشد . مانند موردی که یکی از طرفین قرار داد مغبون می شود که اصطلاحا ( خیار ) نامیده می شود که در ماده 396تا 445 قانون مدنی ذکر شده است .


فروش دو ملک به صورت شراکتی ،


دو ملک را به صورت شراکتی خریداری کرده ام اما در موقع فروش شریک من حاضر به همکاری نسیت . چه کار باید کرد ؟


پاسخ حقوقی ،


اگر املاک مذکور قابل تقسیم باشند می توانید از دادگاه تقاضای تقسیم اجباری نمایید در صورتی که قابل تقسیم نباشد ، باید از داد گاه تقاضای فروش اجباری و تقسیم وجه حاصله را بنمایید .


خرید خانه اوقافی ،


خانه ای را توسط بنگاه خریداری می نمایم ولی بعدا متوجه شدم که اوقافی می باشد آیا علاوه بر فسخ قرار داد می توانم ادعای ضرر و زیان کنم .


پاسخ حقوقی ،


به اشتراک گذاری این ارسال


لینک به ارسال
به اشتراک گذاری در سایت های دیگر

اگر خریدار از اوقافی بئدن مطلع نبوده معامله یاطل است و فروشنده متعهد به پرداخت وجه دریافتی می باشد و خسارات وارده نیز توسط خریدار در صورت جهل قابل مطالبه می باشد .


اختیارات فسخ قرار داد ،


در خیار مجلس در یک از طرفین بعد از عقد فی المجلس مادام که متفرق نشده اند می توان قرار داد را فسخ نمود ؟


پاسخ حقوقی ،


اختیار فسخ معامله را دارید و می توان فسخ نمایید .


خرید زمین با سند عادی


حدود سی سال قبل زمین را با یک سند عادی از خانمی خریداری کرده ام که سه دانگ این زمین را به من و سه دانگ دیگر را به دخترشان فروخته اند و در هنگام تنظیم سند شوهر ایشان و دو شاهد دیگر نیز امضا کردند اما الان آن دو شاهد فوت کرده اند. من چکار می توانم بکنم ؟


پاسخ حقوقی ،


اولا با توجه به اینکه قرارداد یا به تعبیر شما سند عادی را فروشنده خود نیز امضاء نموده اند و در صحت آن تردیدی وجود ندارد تعهدات ناشی از آن به قوت خود باقی است . ثانیا فوت شاهد باعث زائل شدن اعتبار آن نخواهد شد ، اگر امضاء و خط شاهد با سایر امضائات و اسناد مسلم الصدور منطبق باشد


زمینی که خریداری شد و اجازه فروش ندارد .


زمینی که دارای قولنامه دستی می باشد و با توجه به اینکه از تعاونی مسکن به ایشان فروخته شد و در قولنامه ذکر شده که اجازه فروش ندارد ، آیا بعد ها مشکلی برای فروش نخواهد داشت ؟


پاسخ حقوقی ،


تا زمان انتقال سند رسمی از طریق تعاونی نقل و انتقال زمین مذکور با مشکل مواجه است ولی بعد از انتقال سند مشکل مذکور رفع می شود .


خرید ملکی به صورت مبایعه نامه ای ،


ملکی را مبایعه نامه ای خریده ام و چند ماه است در آن زندگی می کنم . ولی صاحب ملک برای سند زدن حاضر نمی شود .آیا امکان اجاره یا فروش ملک را به همین شکل دارم ؟


پاسخ حقوقی ،


اگر در قرار داد فروش یا اجاره صراحتا درج نمایید که هر چند مالک قانونی نمی باشید ، ولی ملکیت به موجب قولنامه عادی به جناب عالی منتقل شده است و بر اساس حقوق ناشی از آن اقدام به تنظیم قولنامه فروش یا اجاره می نمایید بلا مانع است .


خرید زمین از اعضای تعاونی ،


از تعاونی به عنوان یکی از اعضاء قطع زمینی را خریداری نمودم ، بعدها قطعه زمین را تعاونی دادم که بفروشند . بعد از فروش متوجه شدم بخشی از زمین های


 


پروژه تجاری بوده و باید به ما به قیمت تجاری پرداخت می کردند ، به تعاونی که مراجعه کردم می گویند قسمت های تجاری مربوط به شما نیست ، لطفا راهنمایی کنید چگار می توان کرد ؟


پاسخ حقوقی ،


اگر جنابعالی زمین را در هنگام خرید به صورت مفروزو مجزای شده خریداری نموده اید حق با تعاونی است اما اگر زمین را به صورت مشاع خریده اید ، حق با شماست و می توانید با تقدیم دادخواست تقاضای ابطال فروش قسمت تجاری را بنمایید .


اینجانب به همراه شریک خود ( به تاریخ 30/5/87 ) جهت خرید یک واحد تجاری از یک از یک شرکت دولتی طی قرار دادی اقدام به خرید نموده ام که طی دو مرحله یک دوم ثمن معامله را که حدود 320000000 ریال بوده پرداخته ایم و به دلیل رکود مالی از تاریخ 16/10/87 با ذکر عدم تمکن مالی در پرداخت ما بقی 1 قیط انصراف خود را اعلام نموده ایم در قرار داد بندی موجود است که به فروشنده اختیار داده شده تا در صورت عدم انجام تعهدات خریدار، شرکت می تواند اقدام به واگذاری موضوع قرار داد به غیر نموده و پس از محاسبه هزینه ها ،مبلغ پرداخت شده توسط خریدار طی مدت دو ماه به وی مسترد خواهد شد . تا کنون شرکت با عنوان این که توان مالی ندارد از پرداخت مبلغ ذکر شده در بالا ( سی و دو میلیون ) سر باز می زند با توجه به این نکته که در قرار داد بندی جهت انصراف از خرید ذکر نشده لطفا راهنمایی بفر مایید ما چه باید بکنیم و چه بار حقوقی بر این قرار داد حاکم است ؟


پاسخ حقوقی ؛


با توجه به اینکه شما در قرار داد حق فسخ ندارید بنابر این به صورت یک طرفه نمی توانید قرار داد را فسخ و پول خود را مطالبه نمایید تنها راه به هم زدن معامله و دریافت مبلغ پرداختن آن است که با فروشنده به توافق رسیده و قرار داد را اقاله نمایید و اقاله را به صورت کتبی تنظیم و هر دو طرف قرار داد آن را امضاء نمایند بدیهی است با سند اقاله و ارائه آن به دادگاه می توانید استر داد مبلغ پرداختی خود را مطالبه نمایید .


فروش زمین اوقافی یک دوازدهم ،


توسط چند نفر زمین اوقافی خریداری شده یک دوازدهم از این زمینی را می خواهند ، بفروشند آیا خرید یک دوازدهم امکان پذیر می باشد ؟


پاسخ حقوقی ؛


طبق ماده 1284 قانون مدنی در تعریف سند مقرر داشته است سند عبارتست از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. طبق این ماده سند همیشه در دادگاه برای اثبات ادعا یا دفاع از دعوای مطروحه مورد استفاده قرار می گیرد . در حالی که گاهی اوقات سند در خارج از دادگاه نیز مورد استفاده و استناد قرار می گیرد . به عنوان مثال ، برای انتقال ملک بنام دیگری در دفتر خانه ، نیاز به ارائه سند مالکیت و اصل شناسنامه طرفین می باشد تا مالکیت انتقال دهنده و هویت طرفین معامله و اهلیت آنها برسر دفتر اسناد رسمی محرز شود .


لطفا معنی و مفهوم قولنامه را بیان کنید ؟


پاسخ حقوقی ؛


قولنامه در لغت به معنا گفتار نوشته ، عهد و پیمان نوشته شده و قرار داد فروش بکار رفته است . علمای حقوق برای توصیف قولنامه از عبارات مختلف نظیر صورت مجلس مذاکرات پیش قرار داد طرح انجام معامله وعده بیع و عقد اتفاقیه استفاده کردند .


پدر اینجانب از سال 1357 قطعه زمینی را در حوالی شهر ری از شخصی قولنامه ای خریداری کرده است و بعد از گذشت یک سال شخص دیگری مدعی شده که سند این قطعه زمینرا از همان فرد خریداری کرده و از پدر بنده شکایت می کند شایان ذکر است که در طول این یک سال این زمین تبدیل به ملک شده و فرد شاکی در سال 1365 حکم رفع ید این ملک را نزذ پدر اینجانب آورده و خواستار زمین خود شده است پس از چند جلسه دادگاه قرار بر این شده که پدر بنده مبلغی را به فرد شاکی بدهد اما شخص شاکی حاضر نشد سند زمین را به نام بزند و این قرار داد را یک طرف فیصله داد شاکی در سال 1380 از دنیا رفت و فرزندانشان ( ورثه ) با تمدید کردن حکم رفع ید سال 1365 در سال 1388 آن را در معرفی اجرا گذاشته اند ضمنا شخص فروشنده در همان سال به خارج از کشور رفته است آیا توافق نامه سال 1365 باعث از بین رفتن حکم تخلیه می شود ؟


پاسخ حقوقی ؛


در صورتی که قرار داد اشاره شده به صورت کتبی تنظیم گردیده پدر شما و شاکی هردو آن را امضاء گرده اند و قرار شان این بوده که در اعضای پرداخت مبلغی ، ملک به نام پدر شما شود ، این قرار داد نسبت به هر دو طرف لازم الاجرا می باشد ، خصوصا اینکه پدر شما بخشی از مبلغ مورد توافق را پرداخت کرده است بدیهی است که تعهدات شخص شاکی نسبت به ورثه او نیز قابل اجرا است و شما می توانید ورثه وی را طرف دعوا قرار دهید به منظور احقاق حقوق خود در وهله اول باید با مستند قرار دادن توافق فی مابین دادخواست الزام به تنظیم سند به دادگاه ارائه نمود .


آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر ؟به عبارت دیگر آیا بر اساس بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضائی بخواهیم ؟


پاسخ حقوقی ؛


اصولا قرار داد های خصوصی که بین اشخاص منعقد می گردند ، شده تا زمانی که مورد مخالفت منع قانون گذار قرار نگیرند ، بین آنان معتبر و لازم الاجرا است و دراین بین بحث فرقی بین قرار داد خصوص ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عتدی نیست بر این اساس ، بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست نهایت اینگه خریدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی را دارد .


پدر بنده دارای یک مغازه دو دهنه می باشد که هر دهنه پلاک مجزا دارد وی سر قفلی این مغازه را با یک نفر به صورت مشاع شریک می باشد . طی یک تفاهم نامه یک تقسیم نامه برای این مغازه بین دو طرف به امضاء رسیده است که در آن مشخص شده که هر پلاک مال چه کسی می باشد ( یک پلاک مشخص شده متعلق به پدر بنده و پلاک مشخص شده دیگر متعلق به شریک پدرم ) در یک قولنامه دستی که تاریخ آن بعد از تاریخ تقسیم نامه می باشد پدر بنده پلاک دیگر رار نیز از شریک خود خرید ولی پس از گذشت مدتی آن فرد حاضر به حضور در محضر نشد و قولنامه را جعلی نامیدند و کار به دادگاه کشیده است چون مدرک رسید وجه یا چک ضمانت ) نداشتیم در مراحل اوایه باز پرسی ما نتوانستیم موفق شویم و قولنامه را جعلی نامیدند ولی پرونده در حال تجدید نظر می باشد حال پدر بتده با توجه به باز بودن پرونده تصمیم به خودش هست دارد ( نه آن پلاک شریک خود ) آیا با توجه به موارد بالا شریک پدر بنده می تواند جلوی معامله آن پلاک ثبتی که در تقسیم نامه به نام پدر بنده هست و به تفاهم طرفین رسیده بگیرد ؟ اجازه یا امضای شریک پدر بنده لازم است ؟


پاسخ حقوقی ؛


با توجه به ماده 583 قانون مدنی هر یک از شرکاء می تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را به صورت کلی یا جزیی به شخص ثالث واگذاری نماید . بنا براین پدرتان به منظور واگذاری سهم خود تیازی به رضایت شریک ندارد اما اگر خریدار بخواهد در ملک تصرفی انجام دهد . این امر بدون اجازه شریک ممکن نخواهد بود در اینکه آیا اجبار شریک به دادن رضایت در تصرف را می توان از دادگاه درخواست کرد یا خیر ، اختلاف نظر وجود دارد .


آیا مالک می تواند به جای دریافتبهای ملک از دستگاه اجرایی متقاضی ، اراضی مشابه ملی یا دولتی بگیرد ؟


پاسخ حقوقی ؛


در صورت رضایت مالک و تشخیص دستگاه اجرایی عوض اراضی تملیک شده قابل واگذاری است در این حالت نیز تعیین بهای عوض و معوض بر عهده هیئت کارشناسان می باشد .


اجبار شریک به فروش مال مشاع ؛


به اشتراک گذاری این ارسال


لینک به ارسال
به اشتراک گذاری در سایت های دیگر

در یک ملک شش واحدی پنج نفر ساکنین آماده فروش هستند . اما یکی از مالکین حاضر به فروش نیست ، چکار کنیم ؟


پاسخ حقوقی ؛


اجبار شریک به فروش مال مشاع از نظر حقوقی ممکن نمی باشد ولی در مواردی که مالی قابل تقسیم نباشد هریک از شرکا می توانند تقاضای فروش اجباری و تقسیم ثمن آن مال رل از دادگاه صلاحیت دار تقاضا نمایند که البته پس از صدور حکم فروش مال مشاع از طریق مزایده و توسط اجرای احکام انجام خواهد شد .


ارزان تر از عرف قیمت روز ،


ملکی به مساحت 81 متر به قیمت ارزان تر از عرف قیمت فروخته ام که حال منصرف گردیده ام . با توجه به اینکه در مبایعه نامه مبلغ ده میلیون تومان به عنوان خسارت در صورت پشیمان شدن یکی از طرفین گردیده آیا می توان کاری انجام داد یا خیر ؟


پاسخ حقوقی ؛


مبلغ خسارت تعیین شده مربوط به تقاضای فسخ اختیاری است و شامل حق فسخ ، ناشی از حکم قانونی نمی گرد ، بنابر این در صورتی که در معامله مغبون شده باشید ، می توانید به استناد خیار غبن معامله را فسخ نموده بدون اینکه عهده دار پرداخت خسارت تعیین شده باشید ولی باید توجه داشته باشید که خیار غبن فوری است .


ادعای فروشنده نسبت به جعلی بودن قولنامه و امضاء ملکی را خریداری کرده ام که در قولنامه تحویل ملک خود داری می نماید بعد از مدتی کار به شکایت و دادگاه کشید . دو سالی است که ملک را تحویل گرفته ام اما ایشان مدعی است که این قولنامه و امضاء جعلی است چکار باید کرد ؟


پاسخ حقوقی ؛


می توانید دادخواست تنفیذ قولنامه یا در صورتی که ملک دارای سند است ، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم دادگاه نموده که پس از رسیدگی قولنامه تنفیذ و یا الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر خواهد شد .


فروش اموال مشترک ؛


آپارتمانی خریداری شده که 9 نفر فروشنده داشته ایشان وکالت دترند سند را امضاء ودر بیع نامه امضای 7 نفر دیگر موجود نبوده و این دو نفر نیز وکالتی از طرف بقیه ندارند . آیا این بیع نامه اعتبار دارد یا خیر ؟


پاسخ حقوقی ؛


با توجه به اینکه در فروش اموال مشترک کلیه شرکاء باید قرار داد را امضاء نمایند در غیر این صورت قرار دادنسبت به سهم آنها غیر نافذ است که در صورت تنفیذ قرار داد نسبت به سهم آنها غیر نافذ ایت که در صورت تنفیذ قرار داد معتبر و در صورت قرار داد نسبت به سهم آنها باطل می گردد .


نکات مهم در تنظیم عقد قرار داد های مبایعه نامه چیست ؟


پاسخ حقوقی ؛


عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نماید و مورد قبول آنها باشد . در عقد و قرار داد ها می بایست دقت گردد که اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خود داری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل خواهد بود . در انجام هر گونه معامله اعم از معاملات مال غیر منقول و غیر منفول ابتدا خریدار می بایست کلیه اسناد و مدارک مربوط به مال مورد معامله را رویت و با مشخصات کامل فروشنده مطابقت نماید چه بسا افرادی با توسل به اعمال متقابلانه اقدام به فروش مال دیگران کرده و بدون اجازه مالک اصلی اقدام به انعقاد عقود نموده اند . نکته دیگر که می بایست حتما رعایت گردد این است که خریدار منزل یا ملک یا زمین می بایست تا تسویه حساب کامل بانکی عوارض شهر داری مالیات آب ، برق ، گاز و تلفن مبلغی را نزد خود نگه داشته و پس از پرداخت کامل کلیه دیون و بدهی های متعلقه نسبت به پرداخت ما بقی مورد معامله اقدام نماید در غیر این صورت پس از پرداخت کلیه مبلغ اکثر فروشندگان از پرداخت بدهی های معوقه سر باز می زنند در عقد بیع می بایست پس از توافق خریدار و فروشنده در معامله قیمت دقیق و کامل مال مورد معامله مشخص و قید گردد و مقدار جنس ، وصف ، زمان تحویل ، خسارت و غیره نیز مشخص شود می بایست توجه نمود که معامله چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالیت یا منفعت عقیدئی ندارد یا چیزی که فروشنده قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است . مثلا خرید و فروش مشروبات الکلی باطل است .


کسر یا اضافه بودن مساحت ،


اکر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است می توان ، فسخ نمود ؟


پاسخ حقوقی ،


مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت .


برای اجتناب از مشکلات در معاملات چه مواردی باید رعایت شود ؟


پاسخ حقوقی ،


مشکلات عمدتا ناشی از اینکه طرف معامله بخصوص اگر فروشنده و یا ارائه دهند گالا و خدمات باشد اصیل نیست یا اینکه کالا یا موضوع معامله فاقد اوصافی است که گفته می شود و یا معامله مدت دار است و به معده وفا نمی شود . بنا بر این می توان گفت شدط اول در در انجام معاملات احراز هویت طرف معامله است یعنی در صورتی که شخص حقیقی باشد لازم است اوراق هویتی او مانند شناسنامه و اصل سند مالکیت او را ملاحظه نمایید و چنانچه طرف معامله شرکت ( شخص حقوقی ) است امضاء کننده سند معامله باید دارنده امضاء تعهد آور شرکت طبق اساسنامه و روزنامه رسمی حاوی آگهی تاسیس و آخرین تغییرات باشد اگر طرف معامله بعنوان نماینده است باید ضمن ارائه مدارک فوق دلیل نمایندگی مانند وکالتنامه رسمی و یا قومیت و یا ولایت ( پدر و جد پدری صغیر ) را ارائه نماید . شرط دوم دقت در موضوع معامله و مشخصات آن است کم با آنچه فروشنده تعریف می کند و شما طالب آن هستید مطلبقت نماید . در مورد معاملات بخصوص معاملاتی که انجام تعهدات طرفین و یا یکی از آنها به زمان بعد از انعقاد قرار داد موکول می شود حتما تنظیم قرار داد با ذکر مشخصات و آدرس طرفین معامله ، اوصاف موضوع قرار داد مبلغ زمان و نحوه تحویل و ضمانت اجرایی قرار داد ضر.ری می باشد . در مورد معاملات مهم می توانید از نظرات مشورتی مشاوران حقوقی داد گستری هم استفاده نمایید .


ملک شش دانگ با سند عادی خریداری گردیده سه دانگ مال مادر ، دو دانگ مال پسر و یک دانگ مال دیگری است که او برای یک دانگ خود سند گرفته است . این خانه را چگونه می توان دقیقا تقسیم کرد ؟


پاسخ حقوقی ،


هر یک از شرکاء می تواند با مراجعه به اداره ثبت برای سهم خود سند مشاعی اخذ کند در صورتی که شرکاء بخواهند سهم خود را تفکیک کنند نیز حسب مورد باید به اداره ثبت محل وقوع ملک ( اگر ملک دارای سند رسمی مشاعی باشد ) یا دادگاه محل وقوع ملک (اگر ملک دارای سند رسمی نباشد ) مراجعه کند .


تاریخ تنظیم و امضاء مبایعه نامه و اتریخ چگ بیعانه ،


اگربین تاریخ تنظیم و امضاء مبایعه نامه و تاریخ چک بیعانه فاصله زمانی وجود داشته باشد آیا طرفین در این فاصله می توانند معامله را فسخ کنند یا خیر ؟


پاسخ حقوقی ؛


ممکن است برای تنظیم مورد معامله و یا مبلغ موعد ویا مواعدی تعیین شود . لذا در صورتی که مبایعه نامه دلالت بر وقوع عقد و انجام معامله باشد طرفین مکلف به انجام به تعهدات خود در مواعد تعیین شده خواهند بود و در سوال جنابعالی صرف وجود فاصله زمانب بین فرار داد و تاریخ دریافت بیعانه موجب فسخ معامله برای یکی از طرفین و یا هر دو طرف نخواهد بود مگر آنکه در ضمن عقد فسخ معامله در این فاصله زمانی را قید کرده باشد .


عدم حضور در محضر ،


آپارتمانی را در سال 80 به مبلغ 50 میلیون خریدم و قرار شد 40 میلیون آن را نقدا و 5 میلیون را زمان تحویل و 5 میلیون باقیمانده را هنگام زدن سند بپردازم حال علی رغم دوباره عدم حضور در محضر ، مدعی شده اند که من به محضر نمی آیم چکار می توانم انجام دهم ؟


پاسخ حقوقی ؛


می توانید با ارسال اظهار نامه رسمی به فروشنده موعدی ( تاریخ و ساعت ) را جهت حضور در دفتر خانه تعیین شده ( البته این زمان و موعد به گونه ای باشد که بعد از ابلاغ اظهار نامه به نامبرده باشد ) اعلام نمایید و خود در آن روز و ساعت با داشتن و اثبات آمادگی پرداخت ما بقی ثمن مورد معامله با همراه داشتن وجه نقد یا چک های تضمین شده بانک ، مراجعه و از دفتر خانه تقاضای ثبت حضور جنابعالی و داشتن آمادگی ثمن به همراه داشتن وجه نقد یا شماره چک های مذکور و پشت عدم حضور نامبرده را دریافت نمایید و در این صورت مسئولیت قرار دادی شما حد اقل از این تاریخ زائل می شود و می توانید علیه فروشنده در صورتیکه سند ملک به نام او باشد طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نمائید .


به اشتراک گذاری این ارسال


لینک به ارسال
به اشتراک گذاری در سایت های دیگر

خرید زمینی بدون سند ،


زمینی را بدون سند خریداری نمودم . بعد از مدتی که دنبال سند رفتیم گفتند زمین کشاورزی است و سند داده نمی شود . به فروشنده که گفتیم این را قبول ندارد تکلیف چیست ؟


پاسخ حقوقی ؛


اگر زمین را با کاربری مسکونی خریداری نموده اید یا بدون شرط کاربری مسکونی بر اساس بافت منطقه کار بری مسکونی می باشد وی بعدا مشخص شود که کاربری کشاورزی است وبا توجه به اینکه کاربری زمین یکی از اوصاف اساسی و مهم تلقی می شود باعث بطلان معامله می گردد و در این صورت می توانید تقاضای ابطال معامله و استرداد وجوه پرداختی به فروشنده را بنمائید .


تعویق تاریخ مراجعه به محضر ،


منزلی را به صورت قولنامه عادی خریداری کرده ام و قرار است یک ماه به محضر برویم . فروشنده به بهانه اینکه سند در دسترس ندارد خواستار تعویق مراجعه به محضر می نماید ؟


پاسخ حقوقی ؛


در صورتی که فروشنده تاریخ نزدیک و معینی را برای حضور در محضر پیش نهاد می نماید بهتر است که در پشت قولنامه تاریخ مورد توافق را قید کنید و امضاء شود اما اگر بصورت مکتوب حاضر به تعیین تاریخ نیست بهتر است در روز مفرر قولنامه در دفتر خانه اعلام شود .


مالک سند نمی زند ،


آپارتمانی را خریداری کرده ام که مالک سند نمی زند .سند آپارتمان دست اول بوده و چون به نام فروشنده می باشد ، وام به من تعلق نمی گیرد اگر دادگاه دستور تنظیم سند بدهد می توانیم از وام استفاده کنین یا خیر؟


پاسخ حقوقی ؛


این مورد تفاوتی با موردی که خود مالک یا فروشنده سند را انتقال دهد ندارد و در واقع نماینده اجرای احکام که از طرف دادگاه تعیین می شود به عنوان نماینده مالک تلقی شده و همزمان با حضور نامبرده نماینده بانک و خریدار اسناد انتقال و رهن را امضاء می نماید .


در چه مواردی بیع را باطل می نمایند ؟


پاسخ حقوقی ؛


1-چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است .


2- چیزی که مالیت نداشته باشد .


3- چیزی که منفعت عقلایی نداشته باشد .


4-چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد .


ایجاب و قبول عقد بیع یعنی چه ؟


پاسخ حقوقی ؛


الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد .


خرید آپارتمان با مستاجر ،


آپارتمانی را خریدم که دارای مستاجر است و قرار داد دارد آیا امکان تخلیه محل قبل از انقضای مدت اجاره وجود دارد یا خیر ؟


پاسخ حقوقی ؛


چون اجاره عقد لازم است بنا بر این در مدت اجاره امکان در خواست تخلیه از طریق مراجع قانونی وجود ندارد مگر آنکه مستاجر خود راضی به تخلیه شود .


تصرف عدوانی در زمین ،


در یک قطعه زمین که دارای سند منگوله دار می باشد عده ای سئد جو در آن آلونک ساخته اند . از نظر قانونی چه مراحلی باید طی شود ؟


پایخ حقوقی ؛


دو راه پیشنهاد می شود :


الف ) در صورتی که ملک قبلا در تصرف داشته اید و متصرف بدون اذن و اجازه آن را تصرف نموده می توانید نامبرده را تحت عنوان تصرف عدوانی تعقیب نمائید و در صورت اثبات ، نامبرده مکلف به رفع تصرف خواهد گردید . ب ) در صورتی که متصرف با اذن و اجازه ملک را تصرف نموده صرفا می توانید دادخواست خلع ید تنظیم به دادگاه صلاحیت دار تقدیم نمائید .


اخذ به شفعه چیست ؟


پاسخ حقوقی ؛


شفعه امتیاز و حق تقدیم برای شریک ملک مشترک ایجاد می کند که مورد حمایت قانونی است بدین معنی که هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد ، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده گردد . یکی از مواردی که باعث ایجاد مالکیت می شود اخذ به شفعه است .


تعریف قانونی حق شفعه چیست ؟


پاسخ حقوقی ؛


این موضوع را حقوقدانان بر اساس ماده 808 قانون مدنی بیان نموده اند : هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حف دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند . این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند .


آیا اخذ به شفعه در بیع ( خرید وفروش ) آپارتمانها قابل اعمال است یا خیر ؟


پاسخ حقوقی ؛


به نظر می رسد به دلیل این که مالکین آپارتمانها فقط مالک مطلق سهم اختصاصی ، یعنی بنای بدون زمین بوده و در زمین مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات دارند . اخذ به شفعه جاری نخواهد بود .


اگر ساختمان یا درخت خانه مشترک ، بدون زمین آن فروخته شود آیا می توان با حق شفعه عمارت یا درخت را تملک نمود ؟


پاسخ حقوقی ؛


خیر در این صورت حق شفعه جاری نیست .


به اشتراک گذاری این ارسال


لینک به ارسال
به اشتراک گذاری در سایت های دیگر

اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد . آیا متولی وقف یا کسانی که به نفع او وقف شده می توانند از حق شفعه بر خوردار گردیده و حصه فروخته شده شریک را تملک نمایند ؟


 


پاسخ حقوقی ؛


متولی وقف وکسانی که به نفع آنها وقف شده حق استفاده از حق شفعه را ندارند ؛ زیرا حق شفعه امتیازی استثنایی می باشد که محدود به زمان است و فقط در صورتی که صاحب ملک بخواهد ملک را به فروش برساند شریک دیگر حق شفعه پیدا می کند.


 


اگر مشتری بعد از خرید سهم مشاعی و قبل از این که شفیع از حق شفعه استفاده کند آن را به دیگری بفروشد. آیا حق شفعه از بین می رود ؟


 


پاسخ حقوقی ؛


خیر ، در بیع فاسد حق شفعه نیست .


 


اگر مشتری بعد از خرید سهم مشاعی و قبل از این که شفیع از حق شفعه استفاده کند آن را به دیگری بفروشد. آیا حق شفعه از بین می رود؟


 


پاسخ حقوقی ؛


خیر ، اگر مشتری بعد از خرید و قبل از اینکه شریک از حق شفعه استفاده کند مورد خریداری را به دیگری بفروشد .حق شفعه کماکان برقرار است و اگر شریک از حق شفعه استفاده نمود کلیه معاملات مشتری که بعد از عقد فروش و قبل از استفاده شریک از حق شفعه صورت گرفته باطل می شود .


 


اگر مشتری بعد از خرید و فروش در مورد معامله ، درختی کاشت یا ساختمانی احداث کرد و بعد از شریک از حق شفعه استفاده نمود، تکلیف ساختمان درخت و میوه های آن چه می شود ؟


 


پاسخ حقوقی ؛


چون ساختمان و درخت جزء نمائات متصله است بعد از اعمال حق شفعه ، مال شفیع می شود . البته مشتری می تواند ساختمان یا درخت های کاشته شده را قلع کند ولی میوه درخت ها چون جزء نمائات منفصله هست مال مشتری خواهد بود .


 


اگر شریک از جریان خرید و فروش اطلاع پیدا کرد و پس از گذشت مدتی خواست تا از حق شفعه استفاده کند آیا این حق را دارد ؟


 


پاسخ حقوقی ،


خیر ، استفاده از حق شفعه فوری است و اگر شریک بعد از اطلاع از جریان بیع فورا اقدام به حق شفعه ننماید ، دیگر نمی تواند از حق شفعه استفاده کند.


معامله معارضی ،


 


معامله معارضی یعنی چه و آیا مجازاتی برای آن پیش بینی شده است یا خیر ؟


 


پاسخ حقوقی ؛


به موموجب ماده ( 117 ) قانون ثبت ،معامله معارض یعنی اینکه شخصی به موجب سند رسمی و یا عادی نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی ، معامله یا تعدی با حق مزبور بنماید. معامله معارضی از نظر قوانین جاری بوده و مجازات کیفری دارد .


 


تفکیک انبار و صدور سند مالکیت مجزا


 


مالک آپارتمانی با یک انبار هستم و انباری را تبدیل به مسکونی نموده ام آیا امکان تفکیک و صدور سند مالکیت مجزا برای آن هست یا خیر ؟


پاسخ حقوقی ؛


برای تغییر کاربری باید نخست به شهر داری مربوطه مراجعه و مجوز تغییر کاربری و پایان کار اخذ نماید و سپس از طریق اداره ثبت اسناد و املاک صورت مجلس تفگیگی تهیه شود تا سند جداگانه صادر گردد .


 


دفاع از سند عادی


 


در مواردی که دارنده سند مالکیت دادخواست خلع ید علیه متصرف داده باشد و خوانده دفاع به سند عادی خریدار از شخص خواهان استناد می کند آیا با توجه به اجرای قوانین شرعی سند عادی تاب مقاومت در برابر سند مالکیت رار دارد ؟ و در صورت رسیدگی به اصالت آن دادگاه می تواند دعوی خلع ید را به لحاظ اینکه ملک قبلا فروخته شده رد نماید یا خیر ؟


پاسخ حقوقی ؛


مواد (22) ( 47 ) ( 48 ) قانون ثبت اسناد تا کنون فسخ نگردیده و مانند گذشته اعتبار دارد بنابر این مفاد ماده (48 ) مذکور که مقرر می دارد هر سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات ومحاکم پذیرفته نخواهد شد لازم الرعایه است و البته وجود مواد فوق هیچگاه مانع از آن نبوده و نمی باشد که در دادگاه دلایل و مدارکی را که ممکن است برای اثبات انجام معامله ابراز بشود نپذیرد . مثلا چنانچه کسی اقرار به امری نماید که دلیل حقانیت طرف است خواستن دلیل دیگر برای ثبوت آن حق لازم نیست بنابراین اقرار به وقوع عقد بیع از طرف فروشنده در دادگاه تحقق بیع و حق مالکیت مشتری بر مورد معامله را ثابت می نماید و مشتری می تواند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه تقاضا نماید .


 


پرداخت خلافی انباری انتقال آن به سند ،


 


آپارتمانی 58 متری خریداری نمودم . در زمان تحویل قرار شد که در سند انباری و متراژ انباری قید شود ولی در سند قید نشود با توافق طرفین جایی برای انباری در نظر گرفتیم ، آیا می شود با پرداخت خلافی انباری را به سند اضافه کرد ؟


پاسخ حقوقی ؛


انباری در صورتی که در صورتمجلس تفکیکی درج شده باشد در سند آپارتمان نیز قید می شود ولی در غیر این صورت و اقدام بعد امکان صدور سند مستقل وجود ندارد .


 


فرق بین افراز و تفکیک یک ملک را بفرمایید ؟


 


پاسخ حقوقی ؛


تفکیک در اصطلاح ثبتی تقسیم یک قطعه زمینی به قطعات است مانند اینکه از یک زمین 10000 متری 200 متر آن را جدا نمایند و اراز با تقسیم ، جدا سازی حصه هر یک از شرکاء ملک مشاع معین از طریق تدافی شرکاء و یا حکم دادگاه است مانند اینکه در همان زمینی دو نفر بصورت مشاعی و هر کدام سه دانگ مالک باشند و بخواهند سهم خود را از یک دیگر جدا نمایند .


 


مشخص نبودن پارکینگ ها در یک مجتمع مسکونی


 


در یک مجتمع واحدی پارکینگ ها مشخص نیست که متعلق به چه واحدی است و بعضی از پارکینگ ها هم بزرگتر است چگونه می توان آن را تقسیم کرد ؟


پاسخ حقوقی ؛


تقسیم پارکینگ ها در صورتمجلس تفکیکی و پرونده ثبتی ملک موجود است بنابراین می توانید با مراجعه به مدارک مذکور از نحوه تقسیم پارکینگ ها مطلع شوید .


 


ادعای مالکیت نسبت به حیاط مشاعی ،


 


در یک ساختمان 16 واحدی زندگی می کنم که طبقه اول نسبت به حیاط ادعای مالکیت دارد ، آیا حیاط را می توان خرید و آیا می شود راه به حیاط را باز کرد؟


پاسخ حقوقی ؛


با توجه به مشاعی بودن حیاط توافق کلیه شرکاء جهت فروش آن لازم است هر چند نوع کاربری آن را نمی توان تغییر داد . ولی حق استفاده از آن را می توان واگذار نمود . بنابراین اگر یکی از مالکین توافق ننماید، حق نامبرده نیست به استفاده مشاعی محفوظ می باشد .


 


خرید انباری از سایر واحد ها ،


 


مالک یک واحد آپارتمان در ساختمان 8 واحدی هستم آیا می توانم انباری مشاع را از سایر واحد ها خریداری کنم و آیا این کار قانونی است یا خیر ؟


پاسخ حقوقی ؛


با توجه به اینکه امکان تنظیم سند جداگانه برای نقل و انتقال مشاعات مخصوصا انباری وجود ندارد بنابراین خرید انباری مذکور توصیه نمی شود .


به اشتراک گذاری این ارسال


لینک به ارسال
به اشتراک گذاری در سایت های دیگر

به منظور ارتقاء سطح صحت معاملات املاک و پرهیز از خطرات و خسارتهای احتمالی و نظر به هزینه مبالغ هنگفتی برای انجام این نوع معاملات اعم از خرید ، اجاره ، استجاره ، عین ، منافع ، سرقفلی صرف می نمائید لازم است قبل از انجام هرگونه معامله به نکات ذیل عنایت نموده و از عقد قرارداد و پرداخت هر گونه وجهی قبل از اطمینان از موارد گفته شده جداً امتناع فرمائید.


 


مقدمه


 


مطابق قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ با اعلام سازمان ثبت اسناد و املاک در نقاط مختلف کشور، ثبت املاک با رعایت موازین قانونی پس از اعلان ثبت و تحدید حدود انجام و پس از جری تشریفات وفق ماده ۲۱ قانون مذکور «پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک دردفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود» و براساس ماده ۲۲ همان قانون « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و….. مالک خواهد شناخت.» که به حکم ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی این دسته از اسناد واجد وصف سند رسمی می باشند .


نظر به انجام ثبت املاک در اکثر نقاط کشور، بیشتر املاک دارای سند رسمی مالکیت هستند. این اسناد به صورت دفترچه ای و دارای صفحاتی بوده که روی جلد به شماره چاپی و در صفحات داخل سند، به بعضی مشخصات سند و ثبت آن، شماره پلاک، منطقه ثبتی، دفتر املاک مربوطه ، تاریخ صدور سند، نام و مشخصات مالک، نقل و انتقالات بعدی از مالک به سائر اشخاص اختصاص داده شده است. به تازگی اسناد رسمی با همین مشخصات بصورت تک برگی صادر می گردند.


 


در خرید املاک باید اسناد مالکیت فروشنده ملاحظه گردد.


 


لازم بذکر است مالک هر ملک، همان شخصی است که ملک در دفتر املاک بنام او ثبت و سند بنام او صادر یا بعداً ملک توسط مالک در دفتر اسناد رسمی به وی منتقل گردیده است و سند رسمی محضری (بنچاق) به نام او تنظیم می گردد.


دفتر خانه مربوط مکلف است مراتب را در فرمهای خلاصه معامله درج و به اداره ثبت مربوطه ارسال نماید تا معامله در دفتر املاک بنام منتقل الیه ثبت شود. ضمناً دفترخانه بایستی در صفحه نقل و انتقالات سند ، نام شخص خریدار را دقیقاً با ذکر شماره سند قید نماید . معمولاً اسناد مذکور با مهرهای برجسته ممهور و ممضی به امضاء سردفتر و دفتر یار می شوند.


قبل از انجام هر اقدامی باید بدواً اسناد مالکیت یادشده از اشخاص مدعی مالکیت اخذ با ملاحظه آن و توجه به نکات آتی الذکر اقدام نمود.


توجه به کاربری « نوع استفاده قانونی مجاز» ازاملاک به استناد مصوبات کمیسیونهای قانونی از جمله کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری و برابر معاملات با اسناد عادی هم توضیح داده شود. رعایت مقررات و موازین مصوب در انعقاد هرگونه قرارداد ضروری بوده که با ملاحظه دقیق اسناد معتبر ملازمه خواهد داشت.


قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران و قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶ مجلس شورای اسلامی انواع اراضی را تعریف نموده است .


مطابق ماده ۴ قانون فوق الذکر «اراضی بایر شهری زمینهائی است که سابقه عمران و احیاء داشته و بتدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد» وفق ماده ۳ همین قانون « اراضی موات شهری زمینهائی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد.» زمینهای مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ به بعد احیاء شده باشد همچنان در اختیار دولت است »


براساس ماده ۵ قانون مزبور « اراضی دایر زمینهائی است که آنرا احیاء و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است .»


وفق ماده ۶ قانون یادشده فوق « کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلاب دولتی یا غیر دولتی باشد دراختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد ……»


حسب ماده ۱۲ همین قانون « تشخیص عمران و احیاء تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهر سازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد » و ماده ۱۴ قانون مذکور و قانون اصلاح قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها مقرر میدارد « تبدیل و تغییر کاربری ، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی و یا آیش با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلا اشکال است.

به اشتراک گذاری این ارسال


لینک به ارسال
به اشتراک گذاری در سایت های دیگر

فصل اول


خرید املاک


 نکات بسیار مهمی که در خرید املاک باید مورد عنایت قرار گیرد بشرح ذیل است:


۱- در صورتیکه شخصی به وکالت از مالک قصد انجام معامله دارد علاوه بر ملاحظه اصل سند مالکیت باید به نکات ذیل توجه نمود:


۱-۱- استعلام از دفتر خانه تنظیم کننده سند وکالت در مورد احتمال عزل وکیل مرقوم. دراین خصوص توجه شود که وکالت های بلاعزل تا زمانی که وکیل یا موکل فوت یا محجور نشده اند یا سند وکالت باطل یا اقاله نشده باشد دارای استحکام بیشتری می باشند ضمناً حتی الامکان با تحقیق و بررسی لازم از زنده بودن موکل اطمینان حاصل گردد.


۱-۲- در مورد حدود وکالت لازم است وکیل در سند وکالت، حق هر نوع انتقال را داشته باشد. توجه شود که وکالت های تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی معمولاً بردو نوع هستند:


الف) وکالت کاری: این نوع وکالت ها معمولاً در مواردی به اشخاص دیگر اعطاء می شود که اقدام برای اخذ سند یا اخذ پروانه احداث بنا یا پایان کار یا حضور در اداره ثبت جهت اخذ صورتجلسه تفکیکی و حضور در سایر ادارات لازم می آید. به عبارت دیگر هدف از اعطاء این گونه وکالت ها پیگیری امور مربوط به ملک و بنا از مراجع ذیربط است بدون آنکه قصد انتقال مالکیت و اخذ وجه و…… در نظر باشد.


ب) وکالت معاملاتی : این نوع وکالت ها معمولاً در مواردی اعطا می شود که مالک قصد انجام معامله و واگذاری ملک یا حقوق راجع به آنرا به دیگری از طریق وکیل داشته است. عرف براین است که در این امور وکالت به صورت تام و بلا عزل و با اختیار توکیل داده می شود و معمول است که معاملات با اسناد عادی با اعطاء وکالت رسمی به صورت فوق همراه می شود.


بنابراین بایستی توجه شود که در صورت اقدام برای معامله ملک یا سرقفلی و…… از طریق وکیل مالک، سند وکالت، مؤید اختیار وکیل برای انجام معامله در مورد پلاک ثبتی مورد نظر بصورت مطلق و تام الاختیار و صریح باشد بدون آنکه اشکال یا خسارتی در آینده را موجب شود.


تاکید می شود که در صورت معامله از طریق وکیل اقدامات لازم برای اعمال و اجرای مفاد سند وکالت انتقال سند به نام خریدار به قید فوریت و درکوتاهترین زمان ممکن انجام گرددزیرا با فوت وکیل یا موکل یا محجور شدن آنان سند وکالت فاقد اعتبار می شود.


۱-۳- اصولاً وکالت قابل تفویض به اشخاص دیگر می باشد. وکیلی که در سند وکالت اختیار و امکان تفویض وکالت دارد ممکن است طی سندی که به آن سند تفویض وکالت گفته می شود اختیارات خود را به شخص دیگر تفویض و محول کند. در اسناد تفویض وکالت باید سلسله اسناد تفویضی از اولین وکیل تا آخرین وکیل بررسی، ملاحظه و رویت شود تا به سند اصلی وکالت و سند مالکیت منتهی گردد. به هرحال اوّلاً بایستی در سند وکالت اولیه برای وکیل حق تفویض وجود داشته و مسئله عزل احتمالی وکیل در سلسله اسناد مورد توجه واقع شود. ثانیاً توجه شود در صورتی که یکی از وکلاء واسطه فوت شده باشد اقدامات وکیل بعدی و اساساً هر گونه معامله راجع به ملک مربوطه با مشکل مواجه خواهدبود .


۲- نظر به اینکه خرید اراضی اشخاص حقوقی عموماً و اشخاص حقوق عمومی مانند وزارتخانه ها ، موسسات و شرکتهای دولتی خصوصاً نیازمند جری تشریفات خاصی بوده و اخذ مصوبات و مجوزات خاصی را ضرورتاً نیاز دارد لذا قبل از انجام این دسته از معاملات، ملاحظه مجوزها و مصوبات مورد نیاز از قبیل مصوبه هیأت مدیره شرکت یا موسسه ، مصوبه مجمع عمومی شرکت یا موسسه در مورد شرکتها و موسسات و مصوبه هیأت وزیران ، مصوبه شورای اقتصاد و سمت و معرفی نامه اشخاصی که قرارداد واگذاری ملک یا سند انتقال را امضاء می کنند در مورد اشخاص دولتی و نیز توجه به اساسنامه ها، آئین نامه های معاملات، قانون محاسبات عمومی کشور و قانون برگزاری مناقصات ضروری است .


۳- در مورد اراضی نیروهای مسلح نیز اخذ مجوز ستاد کل نیروهای مسلح ضرورت دارد. لذا قبل از خرید اراضی از وجود مصوبات و مجوزهای مذکور باید اطمینان حاصل و تصویر آنها را اخذ و در سابقه ضبط نمود.


۴- در مورد اراضی مصادره ای توسط دادگاههای انقلاب که به نفع دستگاههای مختلف اعم از ستاد اجرائی فرمان حضرت امام (ره )، بنیاد شهید ، بنیاد مستضعفان ، کمیته امداد و غیره مصادره گردیده است توجه شود که خرید این اموال ممکن است در آینده با مشکلاتی از جمله ادعای مالک سابق مواجه گردد. لذا در خرید این گونه املاک باید دقت لازم را داشته و با توجه به تبعات و مشکلات احتمالی بایستی هنگام طرح موضوع در هیأت مدیره شرکت یا موسسه جهت اخذ مجوز معامله ، مشکلات و تبعات مذکور گوشزد گردد و با آگاهی از مسائل و معضلات احتمالی و پذیرش تبعات و آثار مرقوم به عقد قرارداد مبادرت گردد.


۵- درخصوص خرید اراضی واگذار شده توسط هیأتهای واگذاری اراضی سابق و ادارات کشاورزی توجه شود که این اراضی باید دارای سند رسمی بوده و درصورتیکه انتقال به نیابت از مالک اولیه توسط هیأت هفت نفره و امثال آن صورت گرفته باشد و خود مالک سند انتقال را امضاء ننموده باشد باید با اخذ استعلام از توافق قطعی مالک اولیه برای انتقال سند اطمینان حاصل شود.


۶- در مورد اراضی که اسناد مالکیت آنها وفق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت (که بعداً قانون “تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمیف? جایگزین دائمی مقررات ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک شد) صادر گردیده نیز رعایت مفاد بند ۵ ضروری است. زیرا در مواردی اسناد مذکور بوسیله مراجع قضایی به دلیل ادعاهای مطروحه از سوی معارضین ابطال گردیده است .


۷- در خرید اراضی کشاورزی باید قبلاً مراتب از ادارات کشاروزی ، جنگلها و مراتع کشور و سائر مراجع ذیربط استعلام و نظر آن ادارات با انتقال ملک تحصیل و سپس به عقد قرارداد مبادرت و کاربری این املاک با توجه به قانون مربوطه به طور دقیق احراز گردد.توجه شود که تغییر کاربری این اراضی تابع قانون اصلاح تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۸۶ می باشد.


۸- توصیه می کنم حداقل در مورد کلیه اراضی با مساحت های بیشتر از ۱۰۰۰ متر مربع جانمائی و تطبیق زمین که از سوی مالک معرفی شده با سند مالکیت را انجام دهید. انجام چنین اقدامی در همه موارد ( با وجود هزینه ای که دارد ) نیز خالی از فایده نیست .


۹- در مورد املاک و اراضی واقع در محدوده و حریم قانونی شهرها استعلام از شهرداری و اطمینان از نوع کاربری و اینکه ملک دارای چه کاربری بوده و آفیا در طرح خاصی قراردارد یا خیر ضروری است . این مهم باید منطبق با آخرین طرح جامع و طرح تفضیلی شهربررسی و از آن اطمینان حاصل گردد.


طرح جامع شهر، در ادارات مسکن و شهرسازی و طرح تفصیلی در شهرداری همان شهر مسبوق به سابقه می باشد و قابل استعلام است.


۱۰- در معامله با شهرداری ها اخذ مصوبه شورای اسلامی شهر در انتقال املاک با نصاب معاملات عمده ضروری بوده و در خصوص کاربری نیز توجه به رأی کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهر سازی ومعماری ضروری است.


۱۱- استعلام از ثبت توسط دفتر خانه به لحاظ در توقیف ( مشمول بند « ز» ) نبودن ملک و نیز حصول اطمینان از ممنوع المعامله نبودن مالک و وکلاء احتمالی لازم می باشد بدیهی است اقدامات مربوطه به این استعلامات رأساً‌ باید توسط دفتر اسناد رسمی یا خریدار انجام پذیرفته و از تحویل ورقه استعلام به مالک یا فروشنده یا وکلای آنان از اطمینان به پاسخ استعلام ارائه شده توسط مالک جداً امتناع شود. زیرا احتمال دارد پاسخ استعلامهایی که بوسیله مالک ارائه می شود دستکاری شده یا جعلی باشد .


۱۲- در مورد معاملات و معاوضات با شهرداری ها با توجه به ماهیت املاک شهرداریها که معمولاً طی توافقات اشخاص با شهرداری از اشخاص به آنها منتقل می گردد حتماً سند مالکیت رسمی شهرداری ملاحظه و سپس به عقد قرارداد اقدام شود . احتمال بسیار دارد که املاک واگذار شده بوسیله شهرداری ها فاقد سند مالکیت و دارای معارض و حتی فاقد پایان کار و ….. باشد.


۱۳- در مورد خرید تراکم از شهرداری ها دقت شود که میزان تراکم مورد خریداری مبتنی بر پروانه ساختمانی معتبر صادره از شهرداری و با رعایت طرح تفضیلی و کاربری ملک باشد و احداث بنا در مدتی که پروانه ساختمان اعتبار دارد شروع شود.


به اشتراک گذاری این ارسال


لینک به ارسال
به اشتراک گذاری در سایت های دیگر

فصل دوّم


 


سرقفلی و حق کسب و پیشه


 


این دو اصطلاح برگرفته از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و راجع به املاک تجاری می باشد و از نهادهای حقوقی است که از حقوق اروپا به نظام حقوقی ایران وارد گردیده است .


۱- حق سرقفلی : هر مالک ملک دارای کاربری تجاری می تواند سرقفلی ملک خود را به ارزش مورد توافق در زمان عقد قرارداد به مشتری منتقل نماید تا مشتری وفق شرائط مقرره از آن برای امر تجارت و کسب استفاده نماید. این حق در قانون روابط موجر و مستأجرمصوب سال ۱۳۵۶ مورد تأکید بوده و قانون گذار در سال ۱۳۷۶ ضمن ماده ۶ قانون موجر و مستاجر جدید این حق را به صراحت شناسائی نموده است « هر گاه ، مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید ، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید»


این حق توسط صاحب آن قابل انتقال به دیگری است. ذیل ماده ۶ قانون مذکور مقرر داشته است « همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند.»


و « در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد» که در هر حال مستأجر باید ماهیانه مبلغی نیز به عنوان اجاره به مالک پرداخت نماید.


حق کسب و پیشه : یکی از حقوقی است که از حقوق اروپائی به نظام حقوقی ایران وارد گردیده است و از سالها قبل مورد عمل می باشد. زمانی که ملکی تجاری از سوی شخصی برای امر کسب به دیگری به صورت اجاره واگذار می گردد مستأجر در طول زمان اجاره با کسب و کار و نوع فعالیت و حسن شهرت حقی پیدا می کند که حق کسب و پیشه نام دارد که با انتخاب کارشناس رسمی مربوطه حق مزبور تقویم می گردد. این نوع از حق در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مورد شناسائی واقع و از سال ۱۳۷۶ با تصویب قانون جدید روابط موجر و مستأجر از نظام حقوقی ایران عملاً حذف گردیده و تنها قراردادهای اماکن تجاری منعقده قبل از ۱/۷/۱۳۷۶ مشمول آن می باشند .


نحوه انتقال سرقفلی : حق سرقفلی توسط مالک یا وکیل قانونی وی و با رعایت همه مسائل پیش گفته و نیز توسط دارنده حق سرقفلی و با اذن مالک قابل انتقال می باشد. مؤکداً اضافه می گردد در صورتی که دارنده حق سرقفلی مبادرت به انتقال آن نماید اخذ اذن کتبی مالک ضروری است. به این سبب معمولاً در این موارد دو دسته سند تنظیم می گردد، سند صلح سرقفلی با مالک یا دارنده حق سرقفلی و سند اجاره با مالک ملک


نحوه انتقال حق کسب و پیشه : این دسته از حق شباهت بسیاری با حق سرقفلی داشته که در اثر مرور زمان و با توجه به عوامل مختلف برای کاسب در ملک تجاری ایجاد می شود و تخلیه آنها با رعایت موازین و شرائط قانونی مقرره امکان پذیر می باشد لذا در انتقال آن باید ضمن جلب نظر مالک، سند صلح رسمی تنظیم گردد.

به اشتراک گذاری این ارسال


لینک به ارسال
به اشتراک گذاری در سایت های دیگر

فصل سوّم


 


استجـاره امـلاک


 


در خصوص اجاره املاک باید به موارد ذیل توجه شود:


۱- در صورتی که موجر مالک ملک مورد اجاره می باشد باید سند مالکیت ملاحظه شده و سند اجاره با توجه به قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تنظیم و در مورد اسناد عادی حداقل دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضاء نمایند.


۲- در صورتی که اجاره دهنده مالک منافع می باشد اذن وی در اجاره در سند قبلی و زمان آن مدنظر باشد. بدیهی است مستأجر در صورت وجود حق انتقال به غیر فقط در زمان و مدت اجاره واجد چنین حقی است.


۳- درموردی که شخصی به وکالت از دیگری مبادرت به اجاره دادن ملکی می نماید ملاحظه سند مالکیت و نیز اصالت وکالتنامه اولیه و نیز احراز اصالت وکالت های بعدی با لحاظ مسائلی که در خرید املاک بصورت وکالتی گفته شد به ویژه حدود وکالت ضرورت دارد.


۴- در مورد اجاره اماکن و املاک دولتی دقت شود که وفق ماده ۸۶ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۲۸/۱۲/۱۳۷۳ مدت اجاره بایستی حداکثر تا یکسال و تعیین مبلغ اجاره براساس نظر کارشناس رسمی دادگستری باشد و مبلغ اجاره بها بایستی به حساب خزانه کشور واریز گردد.

به اشتراک گذاری این ارسال


لینک به ارسال
به اشتراک گذاری در سایت های دیگر

فصل چهارم


 


احراز هویت طرف معامله


 


قبل از انجام هر گونه معامله اعم از خرید و فروش ، اجاره و غیره باید هویت طرف معامله اعم از مالک یا وکیل وی به شرح ذیل احراز شود:


الف : اشخاص حقیقی


۱- ذکر کامل و دقیق نام ، نام خانوادگی ، نام پدر ، شماره شناسنامه ، محل صدور ،‌کدملی ، کد پستی ، نشانی محل سکونت ، شماره تلفن ثابت ، و شماره تلفن همراه ،شماره و تاریخ کارت پایان خدمت یا معافیت (در مورد آقایان) در هر گونه قرارداد و صورتجلسه و ‌الحاقیه و توافقنامه و…. مربوط به معاملات املاک الزامی است.


۲- رؤیت اصل شناسنامه (تمامی صفحات) رؤیت اصل کارت ملی (پشت و روی کارت) رؤیت اصل کارت پایان خدمت یا معافیت ( در مورد آقایان ) و انطباق مشخصات هویتی فرد با چهره و مشخصات وی در کارت یا شناسنامه ارائه شده.


۳- اخذ و پیوست نمودن تصویر کاملاً خوانا و حتی الامکان رنگی تمامی صفحات شناسنامه ، پشت و روی کارت ملی ، پشت و روی کارت معافیت یا پایان خدمت ( در مورد آقایان ) پس از رؤیت اصل آنها .


۴- به صفحه توضیحات شناسنامه توجه کافی مبذول و در صورتیکه شناسنامه دارای توضیحات است به توضیحات مندرجه ، توجه دقیق و کامل مبذول و تصویر صفحه توضیحات نیز اخذ و پیوست سوابق گردد.


۵- توجه شود که با اشخاص کمتر از ۱۸سال یا اشخاص محجور معامله نشود . اشخاص محجور بوسیله دفتر اسناد رسمی و از طریق اداره سرپرستی قابل شناسایی هستند.


ب : اشخاص حقوقی


در خصوص اشخاص حقوقی باید هویت و شخصیت طرف معامله با ملاحظه آگهی تأسیس ، اساسنامه ، آخرین آگهی تغییرات مدیران مندرج در روزنامه رسمی احراز و صاحبان امضاء مجاز و تعهد آور شرکت یا موسسه شناسائی شده و دقت شود که امضاء سند معامله صرفاً‌توسط ایشان بعمل آید و اسناد مالی اعم از چک و غیره صرفاً ‌بنام و در وجه شخص حقوقی صادر و در متن اسناد قید شود که چک یا سند پرداخت بابت خرید یا اجاره صادر گردیده است.


به اشتراک گذاری این ارسال


لینک به ارسال
به اشتراک گذاری در سایت های دیگر

مطالب شما نیاز است به تایید مدیران برسد

مهمان
شما به عنوان کاربر مهمان در حال حاضر دیدگاه ارسال می کنید. اگر دارای حساب کاربری در سایت هستید لطفا وارد حساب کاربری خود شوید.
ارسال پاسخ به این موضوع ...

×   شما در حال چسباندن محتوایی با قالب بندی هستید.   حذف قالب بندی

  حداکثر استفاده از ۷۵ شکلک مجاز می باشد.

×   لینک شما به صورت اتوماتیک جای گذاری شد.   نمایش به عنوان یک لینک به جای

×   محتوای قبلی شما بازگردانی شد.   پاک کردن محتوای ویرایشگر

×   شما مستقیما نمی توانید تصویر خود را قرار دهید. یا آن را اینجا بارگذاری کنید یا از یک URL قرار دهید.

در حال بارگذاری

×